김포 건축 개발 지인과 여러가지 타진

오늘 건축 개발 지인과 여러가지 타진을 하였습니다.
* 주님께서 저에게 태양광부터 SDS중요직위, 청와대, 교수님들, NPO(NGO 단체), 선교단체, 주요 교계 인사 등등의 인맥을 붙여 주셨습니다.

지금까지 정리를 해보면.. 
계속적인 문서 정리와 앞으로 나아감을 볼 수 있겠습니다.
기도와 말씀 계속진행하고 있습니다.
주일 말씀만 3가지인데 1개만 정리하면 바로 올려서 나눔 할 예정입니다.

(기본사항) 
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- 이 기본사항 개념이 있어야 건축, 부동산 업자들과 말이 통하게 됩니다. 제가 기준을 한번 초안으로 잡아보는 것입니다. 

대지는 100~ 200평 으로 알아보고 있고요. 
*왠만하면 200평..

국가 국민주택 면적의 기준은 84미터제곱(국가의 주택 세금의 기준이 되는 면적입니다)

건축 규모 : 김포 주택용지 건폐율 6~70% 와 고도제한 등으로 4층까지 건축 가능하며, 한 층에 2세대씩, 총 8세대를 만드는 규모를 제시하였습니다. 

각 세대 84미터제곱 기준이면, 
건축 바닥면적인 26평(3.3 미터제곱) 을 잡는데 베란다, 다용도 공간 충분히 주는 주택으로 지을 것을 얘기하였습니다.

목적은...
주택 구하지 못해서 허덕이는
사역자 세대에 잘~ 분양하려고 합니다.
최하층에 저희 가정이 들어가서 살 것이고요.

김포에 이미 들어가신 사역자 가정도 많고요...
제 주변 지인 중에서도 집없이 떠도는 가정 있고요..

제 자본을 초기 투자금액으로 쏟아 부을 예정입니다.

제 현재 주택 전세 처분 : 3억 2천
매매시 : 4억
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기본여건이 정리되었습니다.
건축개발 지인의 전문가 의견 들어보겠습니다. 

(전문가 의견) 
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기준 좌표 - 통진읍 교육 중심지대
에스플러스김포마송점
경기 김포시 통진읍 율마로384번길 18
http://naver.me/FNEWhaHk

건축법 개정으로 작은 집을 짓더라도 종합건축면허가 있는 건설사가 집을 지을 수 있는 구조가 되어서 건물 건축비용이 상승하였다. 

주택은 땅 값을 제외하고 미터제곱당 500만원을 건축비용 예산 소요 
*내/외부마감 따라 가격차는 있음

(슬라브 구조 건축 예산안) 
면적 172미터평방 4개층 건축비용만
8억6천만원 예산소요

설계비용은 미터제곱당 7만원 = 4816만원
감리비용은 별도 금액 산정

*철골구조는 보다 싸게 할 수 있으나 주택은 철골로 잘 하지 않음. 철골은 방음, 단열 처리를 하려면 결국은 벽체를 갖는 슬라브 구조 건축과 가격이 같아지게 됨

현재 통진읍 중심지 200평 대지 지가 - 20억

건물 짓는 것과 현재 지어진 건물을 대비했을 때에 가격경쟁력이 문제이다. 

통진 중심부 주변부에 원하시는 형태 빌라 1채 매매가격선이 1억입니다.

땅값을 제외하고, 건축비 충당하시는 것도 어려우실 수 있습니다. 

그리고 대지구획이 원하시는 정도의 상가주택건물이면 
현재 시세는 9~10억정도에 거래됩니다. 
*통진중학교 인근지구

고촌, 장기, 구례는 15억에서 20억.
더 큰 건물은 부르는 것이 값인 상황으로 개발이 완료된 상황이고요. 

시기적으로 통진이 가장 저평가가 되어있고 개발이 계속 진척되고 있어서... 
사람들이 투자에 대한 것을 보지 못하고 있습니다.

김포는 공장지대를 이미 품고 있는 상황이라서
신도시가 아닌 구도심과 빌라촌 주거지역에는 그 상황에서 살아야 하는 다문화가정, 외국인 노동자 세대가 차고 넘치도록 있어서 이런 틈새시장은 공급이 부족해서 계속 건축과 토지 이용계획에 
따라서 LH에서 토지를 계속 공급하고 있습니다. 

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전략 고민... 

1억 분양이 현재시세인데.. 
토지 가격을 제외하고도 더 부담을 해야지
건축 수지타산 맞는 것이 아니라
수익이 0 제로베이스를 가져간다. 

땅가격을 고려하면 최소 4~8억을 더 할 수도 있으므로.. 
기존에 지어진 건물을 잡아보는 차선안이 현실에 기반한 선택지가 되는 것을 보게 되었습니다. 

이것도 현재 통진읍 중심가라서 가능하며
1년이 지난 다음에는 건물 가격이 호가 15억선이 될 것이 전망되어집니다.